Sonderfälle
AfA bei Teilschenkung einer Immobilie: Wie Bemessungsgrundlage und Restnutzungsdauer zusammenspielen
Veröffentlicht: 6. Oktober 2026 | Stand: 6. Oktober 2026
Immobilien werden innerhalb der Familie häufig weder vollständig verkauft noch vollständig verschenkt. Ein Verkauf unter Verkehrswert, die Übernahme von Darlehen, Zahlungen an Eltern oder die Ablösung eines Wohnrechts beziehungsweise Nießbrauchs können zu einer gemischten Schenkung führen. Steuerlich sind dann ein entgeltlich erworbener und ein unentgeltlich erworbener Teil zu unterscheiden. Die AfA-Bemessungsgrundlage und die tatsächliche Nutzungsdauer sind dabei zwei verschiedene Größen.
Fachlich geprüft von · 6. Oktober 2026 · 8 Min. Lesezeit
1. Was ist eine Teilschenkung beziehungsweise teilentgeltliche Übertragung?
Wird eine Immobilie unterhalb ihres Verkehrswertes übertragen und erhält der bisherige Eigentümer zugleich eine Gegenleistung, wird die Übertragung grundsätzlich in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Als Gegenleistung können je nach Sachverhalt zum Beispiel Kaufpreiszahlungen oder die Übernahme bestimmter Verpflichtungen in Betracht kommen. Die konkrete Einordnung hängt von den Umständen und Vereinbarungen der Übertragung ab.
Für eine erste rechnerische Einordnung wird das Entgelt ins Verhältnis zum Verkehrswert gesetzt. Die Quote sagt noch nichts darüber aus, welcher Betrag tatsächlich auf das abschreibungsfähige Gebäude entfällt.
2. Warum entstehen zwei unterschiedliche AfA-Bemessungsgrundlagen?
Entgeltlicher und unentgeltlicher Erwerb folgen bei der AfA grundsätzlich unterschiedlichen Ausgangspunkten. In beiden Fällen muss der auf Grund und Boden entfallende Teil von dem Gebäudeanteil getrennt werden. Nur das Gebäude ist abnutzbar; Grund und Boden ist nicht abschreibungsfähig.
Mehr zur Kaufpreisaufteilung in Gebäude und Grund und Boden
Entgeltlich erworbener Teil
Für den entgeltlich erworbenen Anteil entstehen grundsätzlich neue Anschaffungskosten beim Erwerber. Diese sind sachgerecht auf Grund und Boden sowie Gebäude aufzuteilen. Der auf das Gebäude entfallende Teil bildet vereinfacht die neue AfA-Bemessungsgrundlage dieses entgeltlichen Gebäudeteils.
Unentgeltlich erworbener Teil
Für den geschenkten Anteil entsteht grundsätzlich kein steuerlicher Step-up auf den aktuellen Verkehrswert. Nach § 11d Abs. 1 EStDV werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Rechtsvorgängers beziehungsweise der steuerlich an ihre Stelle getretene Wert fortgeführt. Grundsätzlich gilt auch der Prozentsatz, der für den Rechtsvorgänger maßgebend wäre, wenn er noch Eigentümer wäre. Die historische Bemessungsgrundlage ist vom noch verfügbaren AfA-Volumen zu unterscheiden: Bereits berücksichtigte AfA reduziert dieses Volumen, nicht nachträglich die historischen Kosten. Herstellungskosten des Rechtsnachfolgers können die Grundlage ergänzen. Die insgesamt von Rechtsvorgänger und Rechtsnachfolger vorgenommenen Absetzungen dürfen nicht zur mehrfachen Abschreibung führen. Die Übertragung selbst schafft kein zusätzliches Abschreibungsvolumen.
3. Rechenbeispiel einer Teilschenkung
Die folgenden Zahlen zeigen vereinfacht, wie sich der entgeltliche Gebäudeteil ableiten lässt. Die tatsächliche Kaufpreisaufteilung und die steuerliche Behandlung sind anhand des Einzelfalls zu prüfen.
Beispiel: neue Bemessungsgrundlage des entgeltlichen Gebäudeteils
| Rechenschritt | Ansatz | Ergebnis |
|---|---|---|
| Verkehrswert der Immobilie | — | 1.200.000 € |
| Entgelt | — | 800.000 € |
| Entgeltliche Quote | 800.000 € ÷ 1.200.000 € | 2/3 = 66,67 % (gerundet) |
| Anteil Gebäude am Entgelt | 800.000 € × 40 % | 320.000 € |
| Jährliche AfA im Beispiel | 320.000 € × 2 % | 6.400 € |
4. Welche Wirkung hat eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer ?
§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ermöglicht grundsätzlich, bei einer nachgewiesenen kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer von der typisierten Nutzungsdauer abzuweichen. Das betrifft die zeitliche Verteilung der AfA auf eine Bemessungsgrundlage; ein Gutachten legt nicht selbst die steuerliche Bemessungsgrundlage fest.
Im Beispiel ergibt eine angenommene und für das Gebäude sachverständig nachgewiesene tatsächliche Nutzungsdauer von 25 Jahren rechnerisch einen Satz von 1 ÷ 25 = 4 % jährlich. Auf 320.000 € Gebäudeanteil entfielen damit beispielhaft 12.800 € pro Jahr statt 6.400 € bei der zuvor angenommenen 2-%-AfA.
Die Gegenüberstellung ist eine vereinfachte Illustration, keine Aussage über einen für dieses oder ein anderes Gebäude zulässigen Satz. Das Gutachten schafft auch beim entgeltlich erworbenen Teil kein neues AfA-Volumen: Es kann einen kürzeren Zeitraum für die Verteilung des noch vorhandenen AfA-Volumens begründen, aber weder bereits verbrauchte AfA wiederherstellen noch die Bemessungsgrundlage erhöhen.
Grundlagen zur tatsächlichen Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG
Weitere Informationen zu AfA und tatsächlicher Nutzungsdauer
Vereinfachter Vergleich für 320.000 € Gebäudeanteil
| Rechenannahme | AfA-Satz | Jährliche AfA |
|---|---|---|
| Typisierte Beispielannahme | 2 % | 6.400 € |
| 25 Jahre tatsächliche Nutzungsdauer, sofern nachgewiesen | 4 % | 12.800 € |
| Rechnerische Differenz | 2 Prozentpunkte | 6.400 € mehr pro Jahr |
5. Was passiert mit dem geschenkten Gebäudeteil?
Für den unentgeltlichen Anteil wird grundsätzlich die historische AfA-Bemessungsgrundlage des Rechtsvorgängers fortgeführt. Von dieser historischen Grundlage ist das noch nicht abgeschriebene Volumen zu unterscheiden: Bereits berücksichtigte AfA wird nicht erneut verfügbar.
Angenommen, die historischen Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes betragen 600.000 €. Bei einer unentgeltlichen Quote von exakt 1/3 ergibt sich eine historische Bemessungsgrundlage von 600.000 € × 1/3 = 200.000 €. Die gerundete Quote von 33,33 % würde rechnerisch geringfügig abweichen; deshalb sollte für die Rechnung möglichst mit der ungerundeten Quote gearbeitet werden.
Wurden von diesem Anteil bereits 80.000 € abgeschrieben, verbleiben vereinfacht 200.000 € − 80.000 € = 120.000 € AfA-Volumen. Dieser Betrag ist grundsätzlich die Obergrenze der noch möglichen Abschreibung des geschenkten Gebäudeteils, vorbehaltlich der steuerlichen Einzelfallprüfung und weiterer relevanter Anpassungen. Zusätzlich sind der fortzuführende AfA-Satz beziehungsweise die Abschreibungsart und die Gesamtbegrenzung der AfA nach § 11d EStDV zu beachten; sie erfasst die AfA beim Rechtsvorgänger und Rechtsnachfolger zusammen und berücksichtigt einschlägige nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Rechtsnachfolgers.
6. Häufiger Fehler: Besitzdauer des Voreigentümers von der RND abziehen
Nein. Die Besitzdauer des Schenkers wird nicht nochmals von einer heute sachverständig festgestellten Restnutzungsdauer abgezogen. Eine Restnutzungsdauer beschreibt bereits den Zeitraum, der ab dem maßgeblichen Bewertungs- beziehungsweise Nachweiszeitpunkt voraussichtlich noch verbleibt.
7. Kann die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer auch beim geschenkten Teil berücksichtigt werden?
Die historische AfA-Bemessungsgrundlage nach § 11d EStDV und die tatsächliche Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG sind grundsätzlich voneinander zu unterscheiden. Bei unentgeltlich erworbenen Gebäudeteilen wird die AfA-Bemessungsgrundlage des Rechtsvorgängers fortgeführt.
Ob und in welchem Umfang eine neu nachgewiesene tatsächliche Restnutzungsdauer für den unentgeltlich erworbenen Teil berücksichtigt werden kann, sollte im konkreten steuerlichen Einzelfall geprüft und mit dem steuerlichen Berater abgestimmt werden. Eine kürzere Restnutzungsdauer wird nicht automatisch auf sämtliche unentgeltlichen Gebäudeteile angewendet.
Was eine kürzere Restnutzungsdauer für das AfA-Volumen bedeutet
8. Warum historische Anschaffungskosten häufig rekonstruiert werden müssen
Bei älteren Familienimmobilien liegen die ursprünglichen Unterlagen nicht immer vollständig vor. Für die Fortführung der AfA können dennoch verschiedene historische Werte und Nutzungsdaten wichtig sein.
Bei Immobilien, die seit Jahrzehnten im Familienbesitz sind, kann die Rekonstruktion der historischen AfA-Bemessungsgrundlage ein eigener wesentlicher Arbeitsschritt sein. Wo Belege fehlen, sollten mögliche Schätzungen und ihre Grundlage transparent dokumentiert und mit dem Steuerberater abgestimmt werden. Der heutige Verkehrswert ersetzt die historischen Kosten nicht.
Was zum verbleibenden AfA-Volumen gehört
- ursprünglicher Kaufpreis und historische Kaufnebenkosten
- ursprüngliche Aufteilung auf Gebäude und Grund und Boden sowie damaliger Bodenwert
- Herstellungskosten sowie spätere Erweiterungen, Anbauten, Dachausbauten und größere Umbauten
- nachträgliche Herstellungskosten und die steuerliche Einordnung einzelner Maßnahmen
- bisher beanspruchte AfA und vorhandene AfA-Verzeichnisse
- Vermietungs- und Selbstnutzungszeiträume
9. Besonderheiten bei Wohnrecht und Nießbrauch
Die Einordnung wird komplexer, wenn bei der Übertragung ein Wohnrecht oder Nießbrauch vorbehalten wird, ein Recht besteht oder Wohnrechte gegen Zahlung gelöscht werden. Auch Kaufpreiszahlungen, die teilweise der Ablösung solcher Rechte dienen, verlangen eine genaue Betrachtung.
Solche Zahlungen sind nicht automatisch wie ein normaler Kaufpreisbestandteil zu behandeln. Ihre rechtliche und steuerliche Einordnung kann unter anderem die Gegenleistung, Einkünftezurechnung und AfA-Berechtigung berühren und ist gesondert zu prüfen.
10. Die vier entscheidenden Prüfungsschritte
Eine nachvollziehbare Einordnung verbindet die Aufteilung der Übertragung mit der gesonderten Prüfung von Bemessungsgrundlage und Nutzungsdauer.
- 1Verkehrswert der Immobilie zum maßgeblichen Zeitpunkt bestimmen.
- 2Entgeltlichen und unentgeltlichen Anteil ermitteln.
- 3AfA-Bemessungsgrundlage für beide Teile bestimmen und Gebäude von Grund und Boden trennen.
- 4Tatsächliche Restnutzungsdauer prüfen und gegebenenfalls sachverständig nachweisen.
11. Welche Rolle spielt ein Restnutzungsdauergutachten ?
Ein Restnutzungsdauergutachten bestimmt nicht die steuerliche AfA-Bemessungsgrundlage. Es kann jedoch als sachverständiger Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG dienen. Die steuerliche Zuordnung des Nachweises zu entgeltlichen und unentgeltlichen Anteilen ist davon getrennt zu beurteilen.
Für eine objektbezogene Beurteilung können Baujahr und Bauweise, der Modernisierungszustand, die technische Gebäudeausstattung, das Alter wesentlicher Bauteile, Instandhaltungsrückstände und Schäden ebenso relevant sein wie wirtschaftliche Verwendbarkeit, technische Nutzungsreserven und bereits durchgeführte Modernisierungen.
Ein Gutachten verändert nicht automatisch die Bemessungsgrundlage und schafft auch bei entgeltlich erworbenen Teilen kein zusätzliches oder bereits verbrauchtes AfA-Volumen. Ob sich die verkürzte Verteilung im Einzelfall steuerlich auswirkt, hängt von den verfügbaren Grundlagen und der steuerlichen Situation ab.
12. Unser Ansatz bei Nutzungsdauercheck.de
Bei Nutzungsdauercheck.de wird die tatsächliche Restnutzungsdauer objektbezogen untersucht. Unsere Gutachten beruhen nicht ausschließlich auf einer schematischen Ableitung anhand eines Punkterasters; die Immobilie wird grundsätzlich vor Ort durch einen Sachverständigen besichtigt.
Neben der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer werden Gebäudestruktur, Modernisierungszustand, Bauweise und relevante technische Bauteile berücksichtigt. Thomas Martin, Geschäftsführer von Nutzungsdauercheck.de, ist Sachverständiger für Immobilienbewertung und nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert.
Die technische Beurteilung und Plausibilisierung erfolgt ergänzend unter Einbindung eines öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen im Vier-Augen-Prinzip. Ziel ist ein nachvollziehbarer, objektbezogener Nachweis der tatsächlichen Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG.
13. Häufige Fragen zur Teilschenkung
Die kurze Einordnung vorab: Für AfA und Restnutzungsdauer sind sowohl die Art der Übertragung als auch die Unterlagen und der konkrete steuerliche Sachverhalt entscheidend.
1. Was passiert mit der AfA bei einer Teilschenkung?
Eine teilentgeltliche Übertragung wird grundsätzlich in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Anteil aufgeteilt. Für den entgeltlichen Gebäudeteil entstehen neue Anschaffungskosten; für den geschenkten Gebäudeteil wird grundsätzlich die AfA des Rechtsvorgängers nach § 11d Abs. 1 EStDV fortgeführt. Grund und Boden ist nicht abschreibungsfähig.
2. Welche AfA-Bemessungsgrundlage gilt für den geschenkten Teil?
Grundsätzlich sind die anteiligen historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Rechtsvorgängers maßgeblich. Nachträgliche Herstellungskosten und die bisher beanspruchte AfA müssen berücksichtigt werden. Die historische Bemessungsgrundlage und das noch verfügbare Abschreibungsvolumen sind nicht dasselbe.
3. Wird beim geschenkten Teil der heutige Verkehrswert angesetzt?
Grundsätzlich nein. Maßgeblich sind grundsätzlich die historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Rechtsvorgängers. Die Schenkung führt nicht automatisch zu einer Aufstockung der AfA-Bemessungsgrundlage auf den heutigen Verkehrswert.
4. Kann bei einer Teilschenkung eine kürzere Restnutzungsdauer nachgewiesen werden?
Ein objektspezifisches Gutachten kann eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG nachweisen. Ob und in welchem Umfang der Nachweis für den entgeltlichen und insbesondere für den unentgeltlichen Anteil steuerlich berücksichtigt werden kann, ist im konkreten Einzelfall mit dem Steuerberater zu prüfen. Eine automatische Anwendung auf beide Teile gibt es nicht.
5. Muss die Besitzdauer des Schenkers von der Restnutzungsdauer abgezogen werden?
Nein. Eine sachverständig ermittelte Restnutzungsdauer stellt bereits die noch verbleibende Nutzungsdauer zum Nachweiszeitpunkt dar. Werden 2026 noch 25 Jahre festgestellt, dürfen die 22 Jahre Eigentumsdauer seit 2004 nicht nochmals abgezogen werden. Das noch verfügbare AfA-Volumen ist davon getrennt zu prüfen.
6. Was passiert, wenn historische Anschaffungskosten nicht mehr vollständig bekannt sind?
Die historische AfA-Bemessungsgrundlage muss anhand vorhandener Unterlagen nachvollziehbar rekonstruiert werden. Hilfreich sind Kaufverträge, Belege über Kaufnebenkosten und Baumaßnahmen, frühere Steuererklärungen und AfA-Verzeichnisse. Lücken und mögliche Schätzungen sollten mit dem Steuerberater abgestimmt werden; der heutige Verkehrswert ersetzt die historischen Kosten nicht.
7. Welche Rolle spielen nachträgliche Herstellungskosten?
Nachträgliche Herstellungskosten können die AfA-Bemessungsgrundlage erhöhen und die weitere Abschreibung beeinflussen. Sie sind von sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand abzugrenzen und dem jeweiligen Anteil zuzuordnen. Bauliche Maßnahmen können zugleich die tatsächliche Restnutzungsdauer verändern.
8. Wie werden Wohnrecht und Nießbrauch berücksichtigt?
Vorbehaltene Rechte und Zahlungen für ihre Ablösung können die Gegenleistung, die Einkünftezurechnung und die AfA-Berechtigung beeinflussen. Solche Zahlungen sind nicht automatisch wie ein normaler Kaufpreisbestandteil zu behandeln. Die konkrete rechtliche und steuerliche Einordnung ist gesondert zu prüfen.
9. Brauche ich zusätzlich einen Steuerberater?
Ein Restnutzungsdauergutachten ist ein sachverständiger Nachweis zur tatsächlichen Nutzungsdauer. Die konkrete steuerliche Umsetzung der AfA-Bemessungsgrundlage sollte mit einem Steuerberater abgestimmt werden.
14. Fazit: Bemessungsgrundlage und Restnutzungsdauer getrennt betrachten
Eine teilentgeltliche Immobilienübertragung kann innerhalb derselben Immobilie zu zwei unterschiedlichen AfA-Bemessungsgrundlagen führen. Beim entgeltlichen Teil entstehen grundsätzlich neue Anschaffungskosten; beim unentgeltlichen Teil wird grundsätzlich die historische AfA-Bemessungsgrundlage des Rechtsvorgängers fortgeführt.
Davon getrennt ist die Frage nach der tatsächlichen Restnutzungsdauer des Gebäudes. Gerade bei älteren Familienimmobilien können deshalb Verkehrswert, Kaufpreisaufteilung, historische Anschaffungs- und Herstellungskosten, bisherige AfA und Restnutzungsdauer gemeinsam betrachtet werden müssen.
Eine sachverständig ermittelte Restnutzungsdauer zieht die Besitzdauer des Schenkers nicht nochmals ab. Wie sie steuerlich auf entgeltliche oder unentgeltliche Teile wirkt, sollte jedoch nicht pauschal angenommen, sondern im konkreten Fall mit dem Steuerberater geprüft werden.
Aktuelle Informationen zur Gesetzeslage bei Restnutzungsdauergutachten 2026
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Rechtliche Grundlagen und weiterführende Informationen
Restnutzungsdauer bei Teilschenkung prüfen lassen
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