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NEU GEKAUFT
Die AfA-Bemessungsgrundlage ist noch weitgehend vorhanden.
FÜR VERMIETER & IMMOBILIENEIGENTÜMER
Nutzungsdauergutachten für Immobilien: AfA-Potenzial prüfen
Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann die jährliche Abschreibung auf den verbleibenden Gebäudeanteil erhöhen.
Mit einem Nutzungsdauergutachten kann eine von der typisierten Nutzungsdauer abweichende tatsächliche Nutzungsdauer einer vermieteten Immobilie sachverständig untersucht und nachgewiesen werden.
- DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert
- Technische Plausibilisierung unter Einbindung eines ö.b.u.v. Bausachverständigen
- Persönliche Vor-Ort-Besichtigung inklusive
Kostenlos · unverbindlich · ca. 2 Minuten
Gründer & Geschäftsführer
Thomas Martin
Diplom-Volkswirt · Diplom-Sachverständiger (DIA)
DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert · Energieeffizienz-Experte
Kostenlos · unverbindlich · ca. 2 Minuten
GRUNDLAGEN
Was ist ein Nutzungsdauergutachten?
Gebäude werden steuerlich grundsätzlich über gesetzlich typisierte AfA-Sätze abgeschrieben. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ermöglicht bei Vorliegen der Voraussetzungen den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer.
Ein Nutzungsdauergutachten untersucht deshalb nicht einfach das Gebäudealter, sondern die konkrete Immobilie. Relevant sein können Baujahr, Modernisierungszustand, Bauteile, technischer Zustand sowie wirtschaftliche und rechtliche Einflüsse.
KURZ ERKLÄRT
Wie funktioniert ein Nutzungsdauergutachten?
Erklärvideo in Vorbereitung
Bis das Video verfügbar ist, finden Sie die fachlichen Grundlagen, das Rechenbeispiel und den Ablauf direkt auf dieser Seite.
Die technische Beurteilung und Plausibilisierung der Bausubstanz erfolgt unter Einbindung eines öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen.
EIN EINFACHES ZAHLENBEISPIEL
Was eine kürzere Nutzungsdauer bewirken kann
Abschreibungsfähiger Gebäudeanteil: 400.000 €
50 Jahre
2 % · 8.000 € AfA pro Jahr
25 Jahre
4 % · 16.000 € AfA pro Jahr
+8.000 € zusätzliche AfA pro Jahr
Vereinfachtes Beispiel. Die tatsächliche AfA und steuerliche Wirkung sind vom individuellen Fall und der verbleibenden Bemessungsgrundlage abhängig.
Auch nach Jahren kann sich eine Prüfung noch lohnen
Bei bereits länger gehaltenen Immobilien ist nicht allein die mögliche Restnutzungsdauer entscheidend. Wichtig ist ebenfalls, welcher abschreibungsfähige Gebäudeanteil noch vorhanden ist. Je länger eine Immobilie bereits abgeschrieben wurde, desto geringer ist grundsätzlich die verbleibende Bemessungsgrundlage.
| Haltedauer | Verbleibende Bemessungsgrundlage | RND für mindestens gleiche jährliche AfA |
|---|---|---|
| 4 Jahre | 92 % | 46 Jahre |
| 8 Jahre | 84 % | 42 Jahre |
| 12 Jahre | 76 % | 38 Jahre |
| 16 Jahre | 68 % | 34 Jahre |
| 20 Jahre | 60 % | 30 Jahre |
| 24 Jahre | 52 % | 26 Jahre |
Vereinfachte Modellrechnung bei ursprünglich 2 % AfA. Individuelle Veränderungen der Bemessungsgrundlage sind nicht berücksichtigt.
IHRE SITUATION
Wie lange schreiben Sie Ihre Immobilie bereits ab?
Vereinfachtes Modell: ursprünglich 2 % AfA pro Jahr, ohne Änderungen der Gebäude-Bemessungsgrundlage. Die Werte sind keine Berechnung Ihrer persönlichen Abschreibung.
1 Jahr25 Jahre
Im Modell bereits abgeschrieben
16 %
Verbleibende Bemessungsgrundlage
84 %
RND für mindestens gleiche jährliche AfA
ca. 42 Jahre
Das ist nur eine vereinfachte Orientierung und ersetzt keine objektbezogene Prüfung.
Wann kann sich ein Nutzungsdauergutachten lohnen?
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BEREITS LÄNGER IM BESTAND
Auch nach Jahren kann eine Prüfung interessant sein. Entscheidend ist unter anderem die verbleibende Bemessungsgrundlage.
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GEERBT ODER GESCHENKT
Die steuerliche Ausgangssituation und fortgeführte AfA sind individuell zu berücksichtigen.
04
ÄLTERES GEBÄUDE
Baujahr, Zustand und Modernisierungen können Hinweise auf die tatsächliche Nutzungsdauer geben.
05
TECHNISCHE DEFIZITE
Baumängel, Schäden oder begrenzte Nutzungsdauern einzelner Bauteile können relevant sein.
06
SANIERUNG / MODERNISIERUNG
Der maßgebliche Zustand zum Bewertungsstichtag muss sachgerecht berücksichtigt werden.
Wie wird die tatsächliche Nutzungsdauer ermittelt?
TECHNISCH
- Bauteile
- Abnutzung
- Bauschäden
- Modernisierungen
- technische Nutzungsdauern
WIRTSCHAFTLICH
- wirtschaftliche Verwendbarkeit
- Marktgängigkeit
- Nutzbarkeit
RECHTLICH
- rechtliche Nutzungsbeschränkungen
- objektbezogene Besonderheiten
Ziel ist nicht die kürzestmögliche, sondern eine fachlich begründete und nachvollziehbar hergeleitete tatsächliche Nutzungsdauer.
So entsteht Ihr Nutzungsdauergutachten
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Erstanalyse
Erste Einordnung Ihrer Immobilie.
02
Unterlagen
Relevante Objektangaben zusammentragen.
03
Vor-Ort-Besichtigung
Innen und außen persönlich besichtigen.
04
Sachverständige Bewertung
Objektbezogene fachliche Würdigung.
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Technische Plausibilisierung
Bausubstanz sachverständig einordnen.
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Gutachten
Nachvollziehbare Dokumentation der Herleitung.
FACHLICHE QUALITÄT
Sachverständig geprüft. Persönlich besichtigt.
Die Gutachten werden durch Nutzungsdauercheck.de erstellt. Die technische Beurteilung und Plausibilisierung erfolgt unter Einbindung eines öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen.
Gründer & Geschäftsführer
Thomas Martin
Diplom-Volkswirt · Diplom-Sachverständiger (DIA)
DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert · Energieeffizienz-Experte
PRAXISBEISPIELE
Nutzungsdauergutachten: Beispiele aus der Praxis
Mülheim · Baujahr 1962
Mehrfamilienhaus
Bisherige AfA
2,0 %
Ermittelte RND
22 Jahre
Neue AfA
4,5 %
Zusätzliche AfA p.a.
Individuell
2,0 % → 4,5 %
Hannover · Baujahr 1971
Mehrfamilienhaus
Bisherige AfA
2,0 %
Ermittelte RND
25 Jahre
Neue AfA
4,0 %
Zusätzliche AfA p.a.
Individuell
2,0 % → 4,0 %
Ein zusätzlicher AfA-Betrag in Euro lässt sich für diese Fälle ohne die jeweilige verbleibende Gebäude-Bemessungsgrundlage nicht verlässlich angeben.
Fall 1 von 3
Was kostet ein Nutzungsdauergutachten?
Gutachten ab 949 € inkl. MwSt.
- Vor-Ort-Besichtigung inklusive
- Sachverständige Bewertung inklusive
- Technische Plausibilisierung inklusive
Häufige Fragen zum Nutzungsdauergutachten
Was ist ein Nutzungsdauergutachten?
Es untersucht die konkrete Immobilie und leitet eine tatsächliche, gegebenenfalls kürzere Nutzungsdauer fachlich nachvollziehbar her.
Wann lohnt sich ein Nutzungsdauergutachten?
Das hängt unter anderem von Gebäudezustand, verbleibender Bemessungsgrundlage und individueller steuerlicher Situation ab. Eine kostenlose Erstanalyse kann die Einordnung erleichtern.
Kann sich ein Gutachten auch nach mehreren Jahren noch lohnen?
Ja, eine Prüfung kann auch bei länger gehaltenen Immobilien interessant sein. Entscheidend ist, welcher abschreibungsfähige Gebäudeanteil noch vorhanden ist.
Welche Unterlagen werden benötigt?
Typischerweise helfen Angaben zu Gebäude, Erwerb, Baujahr, Modernisierungen und bisheriger AfA. Welche Unterlagen im Einzelfall erforderlich sind, klären wir in der Erstanalyse.
Ist eine Vor-Ort-Besichtigung erforderlich?
Ja. Die persönliche Innen- und Außenbesichtigung ist Bestandteil der sachverständigen Beurteilung.
Wie wird die Restnutzungsdauer ermittelt?
Technische, wirtschaftliche und rechtliche Einflüsse werden objektbezogen betrachtet und zu einer begründeten tatsächlichen Nutzungsdauer zusammengeführt.
Was passiert bei späteren Modernisierungen?
Spätere Maßnahmen können die Beurteilung beeinflussen und müssen für den jeweiligen Bewertungsstichtag sachgerecht eingeordnet werden.
Nutzungsdauer & AfA im Detail
Grundlagen
Was ist ein Restnutzungsdauergutachten?
Grundbegriffe, Anlass und Zweck eines Restnutzungsdauergutachtens verständlich eingeordnet.
Mehr erfahren →Grundlagen
Was bedeutet § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG konkret?
Was § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG für den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer bedeutet.
Mehr erfahren →Grundlagen
Technische, wirtschaftliche und rechtliche Nutzungsdauer – was ist der Unterschied?
Technische, wirtschaftliche und rechtliche Einflüsse im sachverständigen Vergleich.
Mehr erfahren →Grundlagen
Was ist das verbleibende AfA-Volumen?
Warum der noch vorhandene Gebäudeanteil für die AfA-Betrachtung entscheidend ist.
Mehr erfahren →Wirtschaftlichkeit
Lohnt sich ein RND-Gutachten auch nach 5, 10, 15 oder 20 Jahren Besitz?
Welche Faktoren bei einer Immobilie im länger gehaltenen Bestand eine Rolle spielen.
Mehr erfahren →Gutachter & Methodik
Was ist eine technische Plausibilisierung der RND?
Wie die technische Plausibilisierung der Restnutzungsdauer fachlich eingeordnet wird.
Mehr erfahren →Prüfen Sie kostenlos das AfA-Potenzial Ihrer Immobilie
Mit wenigen Objektangaben erhalten Sie eine erste Einschätzung, ob eine nähere Prüfung der tatsächlichen Nutzungsdauer für Ihre Immobilie sinnvoll sein kann.
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