Restnutzungsdauergutachten 2026: Bundesrat plant deutliche Einschränkung – was Immobilieneigentümer jetzt wissen sollten

1. Was gilt aktuell bei der Restnutzungsdauer?

Das Einkommensteuergesetz sieht für Gebäude grundsätzlich typisierte Abschreibungssätze vor. Abhängig insbesondere vom Zeitpunkt der Fertigstellung gelten unterschiedliche lineare AfA-Sätze.

§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eröffnet jedoch eine wichtige Ausnahme: Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes weniger als die der gesetzlichen AfA zugrunde liegende typisierte Nutzungsdauer, können anstelle der typisierten AfA die der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen vorgenommen werden.

Ein vereinfachtes Beispiel:

Bei einer zugrunde gelegten Nutzungsdauer von 50 Jahren entspricht die lineare AfA 2 % pro Jahr.

Wird dagegen eine tatsächliche Nutzungsdauer von beispielsweise 25 Jahren nachgewiesen, ergibt sich daraus grundsätzlich eine AfA von 4 % pro Jahr.

Die jährliche Abschreibung des Gebäudeanteils kann sich dadurch erheblich erhöhen.

2. Was sagt der Bundesfinanzhof?

Die Anforderungen an den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer waren in den vergangenen Jahren mehrfach Gegenstand der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs.

Der BFH hat bereits mit Urteil vom 28. Juli 2021 – IX R 25/19 – klargestellt, dass sich Steuerpflichtige grundsätzlich jeder sachverständigen Methode bedienen können, die im konkreten Einzelfall geeignet ist, die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen.

Mit Urteil vom 23. Januar 2024 – IX R 14/23 – hat der BFH diese Grundsätze weiter konkretisiert.

Von besonderer Bedeutung ist dabei:

Der schlichte Verweis auf eine modellhaft nach der Immobilienwertermittlungsverordnung ermittelte Gesamt- und Restnutzungsdauer reicht für sich genommen nicht aus.

Erforderlich ist eine sachverständige Begutachtung, die sich mit den individuellen Gegebenheiten des konkreten Gebäudes auseinandersetzt.

Hierzu können insbesondere durchgeführte oder unterlassene Instandsetzungen und Modernisierungen sowie technische, wirtschaftliche und rechtliche Einflussgrößen gehören.

Die ImmoWertV kann damit eine anerkannte Grundlage der sachverständigen Ermittlung darstellen. Das Ergebnis darf jedoch nicht lediglich aus Baujahr, einer angenommenen Gesamtnutzungsdauer und einem standardisierten Rechenmodell abgeleitet werden.

3. Was will der Bundesrat jetzt ändern?

Am 25. September 2026 hat der Bundesrat seine Stellungnahme zum Jahressteuergesetz 2026 beschlossen.

In Ziffer 6 der Bundesrats-Drucksache 447/26 (Beschluss) wird vorgeschlagen, § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG um wenige, aber entscheidende Worte zu ergänzen:

„im Zeitpunkt seiner Fertigstellung“

Die Bedeutung dieser Ergänzung wäre erheblich.

Eine gegenüber der gesetzlichen Typisierung kürzere tatsächliche Nutzungsdauer könnte nach dem Vorschlag grundsätzlich nur noch berücksichtigt werden, wenn diese kürzere Nutzungsdauer bereits bei Fertigstellung des Gebäudes bestand.

Die Begründung nennt als Beispiele Gebäude, deren Bauweise bereits von Anfang an eine kürzere Nutzungsdauer erwarten lässt, etwa bestimmte Leichtbauhallen oder Trafostationshäuser.

4. Was würde das für Bestandsimmobilien bedeuten?

Gerade für ältere Wohn- und Gewerbeimmobilien könnte die vorgeschlagene Änderung erhebliche Auswirkungen haben.

Nach derzeitiger Rechtslage kann untersucht werden, ob sich bei einem bestehenden Gebäude aufgrund seiner individuellen Gegebenheiten eine gegenüber der steuerlichen Typisierung kürzere tatsächliche Nutzungsdauer ergibt.

Relevant können beispielsweise sein:

Würde der Vorschlag des Bundesrates unverändert Gesetz, könnte eine erst während der Lebensdauer des Gebäudes eingetretene Verkürzung der tatsächlichen Nutzungsdauer für § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG grundsätzlich nicht mehr ausreichen.

Für klassische Bestandsimmobilien würde dies den heutigen Anwendungsbereich von Restnutzungsdauergutachten erheblich einschränken.

• tatsächlicher baulicher und technischer Zustand,
• Gebäudestruktur und Bausubstanz,
• Alter und Zustand wesentlicher Bauteile,
• Modernisierungsmaßnahmen,
• unterlassene Instandhaltungen und Instandhaltungsrückstände,
• technische Gebäudeausstattung,
• wirtschaftliche Überalterung,
• funktionale Einschränkungen,
• energetischer Gebäudezustand,
• rechtliche Nutzungsbeschränkungen.

5. Ist das Restnutzungsdauergutachten jetzt abgeschafft?

Nein.

Der Bundesrat hat am 25. September 2026 kein entsprechendes Gesetz verabschiedet.

Er hat im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens zum Jahressteuergesetz 2026 eine Stellungnahme beschlossen und darin die Änderung des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG vorgeschlagen.

Die Einschränkung war nicht Bestandteil des ursprünglichen Regierungsentwurfs.

Der Vorschlag muss nun im weiteren Gesetzgebungsverfahren behandelt werden.

Ob er unverändert übernommen, verändert, mit Übergangsregelungen versehen oder nicht umgesetzt wird, ist zum aktuellen Zeitpunkt offen.

Bis zu einer wirksamen Gesetzesänderung gilt die bisherige Rechtslage weiter.

6. Was bedeutet das für bereits erstellte Gutachten?

Auch diese Frage lässt sich derzeit noch nicht abschließend beantworten.

Entscheidend wird sein, ob der Gesetzgeber die vorgeschlagene Änderung überhaupt übernimmt und – falls ja – welche Anwendungs- und Übergangsregelungen vorgesehen werden.

Von besonderer Bedeutung wird dann sein:

Solange das Gesetzgebungsverfahren nicht abgeschlossen ist, sollten hierzu keine pauschalen Aussagen getroffen werden.

• Ab welchem Zeitpunkt gilt eine mögliche Neuregelung?
• Welche Veranlagungszeiträume wären betroffen?
• Wie werden bereits eingereichte Gutachten behandelt?
• Wie wird mit bereits vom Finanzamt anerkannten tatsächlichen Nutzungsdauern umgegangen?
• Gibt es Übergangs- oder Bestandsschutzregelungen?

7. Warum die Qualität eines Restnutzungsdauergutachtens entscheidend ist

Unabhängig von der aktuellen politischen Diskussion zeigt die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, dass die Ermittlung einer tatsächlichen Nutzungsdauer eine objektspezifische sachverständige Betrachtung erfordert.

Eine bloße mathematische Anwendung der ImmoWertV oder der sogenannten Punktrastermethode greift aus unserer Sicht deshalb zu kurz.

Die Punktrastermethode ist ein wichtiges Instrument zur strukturierten Berücksichtigung von Modernisierungen. Sie kann jedoch nicht sämtliche individuellen technischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Eigenschaften eines Gebäudes abbilden.

Zwei Gebäude desselben Baujahres können rechnerisch einen ähnlichen Modernisierungsgrad aufweisen und dennoch hinsichtlich Bausubstanz, technischer Gebäudeausstattung, Instandhaltungszustand und verbleibender Nutzbarkeit erhebliche Unterschiede aufweisen.

8. Unser Ansatz bei Nutzungsdauercheck.de

Genau an diesem Punkt setzt die Gutachtenmethodik von Nutzungsdauercheck.de an.

Persönliche Vor-Ort-Besichtigung – bei uns verbindlicher Bestandteil jedes Gutachtens

Bei Nutzungsdauercheck.de erfolgt bei jedem Restnutzungsdauergutachten eine persönliche Vor-Ort-Besichtigung des Bewertungsobjekts durch den Sachverständigen.

Wir leiten die tatsächliche Nutzungsdauer nicht ausschließlich aus Baujahr, einer angenommenen Gesamtnutzungsdauer und Modernisierungspunkten ab.

Die modellhafte Berechnung nach den Grundsätzen der Immobilienwertermittlung bildet vielmehr einen Bestandteil einer umfassenden sachverständigen Gesamtbeurteilung.

Zertifizierte Sachverständigenkompetenz

Die Gutachten werden unter der Verantwortung von Thomas Martin, Geschäftsführer von Nutzungsdauercheck.de, erstellt.

Thomas Martin ist als Sachverständiger nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch eine von der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) akkreditierte Zertifizierungsstelle personenzertifiziert.

Zusätzliche technische Plausibilisierung durch öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen

Neben der immobilienwirtschaftlichen Ermittlung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer beziehen wir bewusst eine zweite fachliche Perspektive ein.

Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Schäden an Gebäuden nimmt eine gesonderte fachliche Plausibilisierung der technischen Nutzungsdauer vor.

Damit verbinden wir die wirtschaftliche Betrachtung der Restnutzungsdauer mit einer eigenständigen technischen Beurteilung.

Unser Vier-Augen-Prinzip

Unsere Gutachten betrachten die tatsächliche Nutzungsdauer aus unterschiedlichen fachlichen Perspektiven.

Thomas Martin verantwortet als nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger die immobilienwirtschaftliche Bewertung und Herleitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer.

Ergänzend erfolgt durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen eine technische Plausibilisierung.

Untersucht werden dabei insbesondere:

• Gebäudestruktur und Bausubstanz,
• wesentliche Bauteile und technische Anlagen,
• durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen,
• unterlassene Instandhaltungsmaßnahmen,
• vorhandene Instandhaltungsrückstände,
• technische Gebäudeausstattung,
• energetischer Gebäudezustand,
• funktionale Gebrauchstauglichkeit,
• rechtliche Rahmenbedingungen und Nutzungsbeschränkungen sowie
• verbleibende Abnutzungsvorräte wesentlicher Bauteil- und Kostengruppen.

Wir unterscheiden dabei bewusst zwischen wirtschaftlicher, technischer und rechtlicher Nutzungsdauer.

Die rechnerisch nach den Grundsätzen der Immobilienwertermittlung ermittelte Restnutzungsdauer verstehen wir deshalb nicht automatisch als abschließendes Ergebnis, sondern als einen Bestandteil der sachverständigen Gesamtwürdigung.

9. Warum dieser Ansatz gerade jetzt wichtig ist

Die aktuelle Diskussion um eine mögliche Änderung des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG zeigt, dass die Qualität und Nachvollziehbarkeit von Restnutzungsdauergutachten weiter an Bedeutung gewinnt.

Aus unserer Sicht sollte die fachliche Diskussion deshalb nicht nur die Frage betreffen, ob eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer geltend gemacht werden kann.

Mindestens ebenso wichtig ist die Frage, wie belastbar diese Nutzungsdauer am konkreten Gebäude nachgewiesen wird.

Eine persönliche Ortsbesichtigung, eine nachvollziehbare Dokumentation des tatsächlichen Gebäudezustands, eine sachverständige Würdigung der individuellen Gegebenheiten und eine zusätzliche technische Plausibilisierung können hierzu einen wesentlichen Beitrag leisten.

10. Was sollten Immobilieneigentümer jetzt tun?

Eigentümer sollten zunächst klar zwischen der aktuell geltenden Rechtslage und dem laufenden Gesetzgebungsverfahren unterscheiden.

Stand 2. Oktober 2026 besteht die gesetzliche Möglichkeit zum Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer weiterhin.

Gleichzeitig zeigt der Bundesratsbeschluss vom 25. September 2026, dass eine erhebliche Einschränkung dieser Möglichkeit diskutiert wird.

Wer eine vermietete Bestandsimmobilie besitzt und aufgrund des Alters, Gebäudezustands, Modernisierungsgrads oder anderer objektspezifischer Gegebenheiten eine deutlich kürzere tatsächliche Nutzungsdauer vermutet, kann gemeinsam mit seinem Steuerberater prüfen, ob ein sachverständiger Nachweis nach der derzeit geltenden Rechtslage in Betracht kommt.

11. Fazit: Noch gilt die bisherige Rechtslage

Der Beschluss des Bundesrates vom 25. September 2026 ist eine wichtige Entwicklung für Eigentümer vermieteter Bestandsimmobilien.

Die Rechtslage hat sich dadurch bislang jedoch nicht geändert.

§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ermöglicht weiterhin den Nachweis einer gegenüber der gesetzlichen Typisierung kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer.

Sollte der Vorschlag des Bundesrates unverändert Gesetz werden, würde sich der Anwendungsbereich für typische Bestandsimmobilien erheblich verändern.

Ob dies tatsächlich geschieht und welche Übergangsregelungen gegebenenfalls vorgesehen werden, bleibt dem weiteren Gesetzgebungsverfahren vorbehalten.

Nutzungsdauercheck.de verfolgt das Gesetzgebungsverfahren fortlaufend. Dieser Beitrag wird aktualisiert, sobald sich der rechtliche Stand ändert.