Recht & Finanzamt · 14

Was ist neu seit dem BFH-Urteil vom 7. Oktober 2025?

Mit IX R 26/24 hat der BFH am 7. Oktober 2025 erneut bestätigt, dass eine sachverständig ermittelte tatsächliche Restnutzungsdauer steuerlich berücksichtigt werden kann. Die Entscheidung betrifft zugleich die Kaufpreisaufteilung eines denkmalgeschützten Gebäudes.

Fachlich geprüft von · Stand September 2026 · 8 Min. Lesezeit

1. 30 Jahre tatsächliche Restnutzungsdauer im Streitfall

Der BFH berücksichtigte im entschiedenen Fall eine vom Sachverständigen ermittelte Restnutzungsdauer von 30 Jahren. Rechnerisch entspricht das einem AfA-Satz von rund 3,3 Prozent für den maßgeblichen Gebäudewert. Diese Zahl gehört zum konkreten Sachverhalt; sie ist keine Regel für Denkmäler oder für andere Immobilien.

2. Auch ein Denkmal hat keine unbegrenzte Nutzungsdauer

Denkmalschutz bedeutet nicht, dass für steuerliche Zwecke stets von einer unbegrenzten Nutzungsdauer auszugehen wäre. Die tatsächliche Nutzbarkeit kann auch bei einem denkmalgeschützten Objekt nachvollziehbar begrenzt sein. Gleichzeitig können Sondervorschriften wie § 7i EStG relevant sein, die getrennt von der allgemeinen Gebäude-AfA geprüft werden müssen.

3. Kaufpreisaufteilung bleibt wichtig

Die AfA bemisst sich grundsätzlich nur nach dem Gebäudeanteil des Kaufpreises, nicht nach dem auf Grund und Boden entfallenden Anteil. Das Urteil enthält deshalb auch Aussagen zur zulässigen Kaufpreisaufteilung und zum allgemeinen Ertragswertverfahren. Erst wenn der Gebäudewert nachvollziehbar bestimmt ist, kann die Nutzungsdauer darauf angewendet werden.

4. Einordnung für die Praxis

Die Entscheidung fügt sich in die Methodenoffenheit der bisherigen BFH-Rechtsprechung ein. Sie belegt nicht, dass jedes Gutachten oder jede RND akzeptiert wird. Erforderlich bleiben ein zutreffender Bewertungsstichtag, objektbezogene Feststellungen und eine Methode, die das Ergebnis fachlich trägt.

Einordnung: Dieser Beitrag erläutert fachliche und steuerliche Zusammenhänge allgemein. Er ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Die konkrete Anwendung sollte mit dem zuständigen Steuerberater geprüft werden.

Quellen und weiterführende Hinweise

BFH, Urteil vom 7. Oktober 2025 – IX R 26/24 § 7i EStG § 7 EStG

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