Grundlagen · 06
Welche gesetzlichen Standard-AfA-Sätze gelten für Gebäude?
Die gesetzliche Gebäude-AfA folgt zunächst typisierten Zeiträumen. Welcher Satz gilt, hängt vor allem vom Fertigstellungszeitpunkt ab. Die tatsächliche Nutzungsdauer ist davon als gesonderte gesetzliche Nachweismöglichkeit zu unterscheiden.
Fachlich geprüft von · Stand September 2026 · 8 Min. Lesezeit
1. Die typisierten Grundsätze
Für Wohngebäude gelten nach § 7 Abs. 4 EStG im Regelfall 2,5 Prozent jährlich bei Fertigstellung vor 1925, 2 Prozent bei Fertigstellung ab 1925 bis einschließlich 2022 und 3 Prozent bei Fertigstellung ab 2023. Das entspricht typisierten Nutzungsdauern von 40, 50 beziehungsweise rund 33 Jahren. Entscheidend sind stets der konkrete Sachverhalt und die jeweils anwendbare Gesetzesfassung.
2. Abschreibbar ist nur der Gebäudeanteil
Die AfA wird nicht auf den gesamten Kaufpreis einer Immobilie berechnet. Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht ab. Grundlage ist deshalb grundsätzlich der auf das Gebäude entfallende Anteil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, zuzüglich oder abzüglich weiterer steuerlich relevanter Positionen.
3. Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer
Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als der typisierte Zeitraum, kann § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG einschlägig sein. Dafür genügt nicht allein ein hohes Gebäudealter. Es braucht eine nachvollziehbare, objektspezifische Prognose der weiteren zweckentsprechenden Nutzbarkeit.
4. Für die eigene Planung richtig einordnen
Der gesetzliche Satz ist ein Ausgangspunkt für die Steuerplanung. Ob und in welcher Höhe er im Einzelfall genutzt werden kann, sollte anhand von Kaufvertrag, Kaufpreisaufteilung, Fertigstellungsdatum, bisheriger AfA und der individuellen steuerlichen Situation mit dem Steuerberater geprüft werden.
Quellen und weiterführende Hinweise
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