Recht & Finanzamt · 11

Was hat der BFH 2021 zur Restnutzungsdauer entschieden?

Mit dem Urteil IX R 25/19 vom 28. Juli 2021 hat der Bundesfinanzhof einen wichtigen Grundsatz für die AfA nach kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer bestätigt: Der Nachweis ist nicht auf ein bestimmtes Gutachtenformat oder allein auf ein Bausubstanzgutachten beschränkt.

Fachlich geprüft von · Stand September 2026 · 8 Min. Lesezeit

1. Der gesetzliche Ausgangspunkt

§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt eine Bemessung nach der tatsächlichen Nutzungsdauer, wenn diese kürzer ist als der gesetzlich typisierte Zeitraum. § 11c EStDV beschreibt sie als den Zeitraum, in dem das Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann. Entscheidend ist daher eine Prognose für das konkrete Gebäude, nicht allein sein Baujahr.

2. Keine Beschränkung auf eine einzige Nachweismethode

Der BFH hat klargestellt, dass der Nachweis nicht nur durch ein Gutachten über den technischen Verschleiß der Bausubstanz geführt werden kann. Grundsätzlich kommt jede sachverständige Ermittlung in Betracht, die im Einzelfall geeignet ist, die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachvollziehbar darzulegen. Das öffnet den Blick auch für wirtschaftliche und rechtliche Einflüsse.

3. Was das Urteil nicht erlaubt

Aus der Methodenoffenheit folgt kein Freifahrtschein für pauschale Modellwerte. Eine Behauptung oder ein schematischer Rechnerwert ohne objektspezifische Tatsachen, nachvollziehbare Methodik und sachverständige Würdigung kann den Nachweis nicht ersetzen. Das Finanzamt und gegebenenfalls das Finanzgericht prüfen weiterhin die Überzeugungskraft im konkreten Fall.

4. Bedeutung für Eigentümer

Das Urteil stärkt die Möglichkeit, eine tatsächliche Nutzungsdauer substantiell nachzuweisen. Für die Praxis heißt das: Unterlagen, festgestellter Gebäudezustand, Modernisierungshistorie und die begründete Prognose sollten zusammenpassen. Eine möglichst niedrige RND ist kein Qualitätsmerkmal; maßgeblich ist eine belastbare Herleitung.

Einordnung: Dieser Beitrag erläutert fachliche und steuerliche Zusammenhänge allgemein. Er ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Die konkrete Anwendung sollte mit dem zuständigen Steuerberater geprüft werden.

Quellen und weiterführende Hinweise

BFH, Urteil vom 28. Juli 2021 – IX R 25/19 § 7 EStG § 11c EStDV

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