Sonderfälle · 46

Wird bei einem Mehrfamilienhaus das Gesamtgebäude oder jede Wohnung separat betrachtet?

Bei einem Mehrfamilienhaus hängt die Betrachtung davon ab, welches Wirtschaftsgut und welcher Eigentumsanteil beurteilt werden soll. Eine pauschale Antwort „immer das Gesamtgebäude“ oder „immer jede Wohnung“ greift daher zu kurz.

Fachlich geprüft von · Stand September 2026 · 8 Min. Lesezeit

1. Das Gebäude im wirtschaftlichen Zusammenhang

Bei einem nicht aufgeteilten Mehrfamilienhaus wird regelmäßig der bauliche und wirtschaftliche Zustand des Gebäudes als Einheit untersucht. Tragwerk, Dach, Fassade, Haustechnik, zentrale Leitungen und gemeinschaftliche Modernisierungen prägen die weitere Nutzbarkeit. Unterschiedliche Ausstattungen einzelner Wohnungen sind dabei ein Faktor, aber nicht der alleinige Maßstab.

2. Wohnungseigentum ist anders gelagert

Bei aufgeteiltem Wohnungseigentum ist die einzelne Einheit rechtlich mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum verbunden. Die Begutachtung muss dann die Wohnung und die maßgeblichen gemeinschaftlichen Bauteile abgrenzen. Teilungserklärung und WEG-Unterlagen sind dafür besonders wichtig.

3. Objektspezifisch würdigen

Unterschiedlich renovierte Wohnungen führen nicht automatisch zu unterschiedlichen steuerlichen Nutzungsdauern. Maßgeblich ist die nachvollziehbare Bewertung des jeweils relevanten Wirtschaftsguts. Vor einer steuerlichen Umsetzung sollten Eigentumsform, AfA-Basis und Gutachtenauftrag klar festgelegt werden.

Einordnung: Dieser Beitrag erläutert fachliche und steuerliche Zusammenhänge allgemein. Er ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Die konkrete Anwendung sollte mit dem zuständigen Steuerberater geprüft werden.

Quellen und weiterführende Hinweise

§ 7 EStG § 11c EStDV BFH, Urteil vom 23. Januar 2024 – IX R 14/23

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