Sanierung · 30

Was gilt nach einer Kernsanierung?

Eine Kernsanierung kann den Zustand und die wirtschaftliche Nutzbarkeit eines Gebäudes erheblich verändern. Der Begriff allein legt aber weder eine bestimmte Restnutzungsdauer noch eine steuerliche Behandlung fest.

Fachlich geprüft von · Stand September 2026 · 8 Min. Lesezeit

1. Den tatsächlichen Umfang erfassen

Entscheidend ist, welche wesentlichen Bauteile tatsächlich erneuert oder grundlegend verbessert wurden: etwa Dach, Fassade, Leitungen, Heizung, Fenster, Innenausbau oder Grundriss. Die bloße Beschreibung im Exposé oder in der Anzeige genügt nicht. Maßgeblich sind dokumentierte Maßnahmen und ihr Zusammenhang.

2. Nicht automatisch wieder Neubau

Auch eine umfassende Sanierung macht ein älteres Gebäude nicht ohne Weiteres zu einem Neubau. Nicht erneuerte Teile, Bauweise, Restzustand und zwischenzeitliche Alterung bleiben relevant. Die Nutzungsdauer wird daher aus der aktuellen Gesamtwürdigung abgeleitet.

3. RND und Kostenklassifikation trennen

Ob Arbeiten steuerlich Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten sind, ist eine eigene Rechtsfrage. Ein RND-Gutachten bewertet die weitere Nutzbarkeit des Gebäudes, ersetzt aber nicht die steuerliche Kostenabgrenzung. Bei größeren Sanierungen sollten beide Fragen getrennt dokumentiert und geprüft werden.

Einordnung: Dieser Beitrag erläutert fachliche und steuerliche Zusammenhänge allgemein. Er ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Die konkrete Anwendung sollte mit dem zuständigen Steuerberater geprüft werden.

Quellen und weiterführende Hinweise

Anlage 2 ImmoWertV § 6 EStG BFH, Urteil vom 23. Januar 2024 – IX R 14/23

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