Bundestag berät Jahressteuergesetz 2026 – mögliche Änderungen bei Restnutzungsdauergutachten

1. Was wird aktuell diskutiert?

Der Bundesrat hat in seiner Stellungnahme zum Jahressteuergesetz 2026 vom 25. September 2026 eine Ergänzung des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG vorgeschlagen. Nach Ziffer 6 der BR-Drucksache 447/26 (Beschluss) sollen nach den Worten „Nutzungsdauer eines Gebäudes“ die Worte „im Zeitpunkt seiner Fertigstellung“ eingefügt werden.

Der Vorschlag würde den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer stärker an den ursprünglichen Fertigstellungszeitpunkt des Gebäudes knüpfen. Nach der Begründung des Bundesrates soll eine kürzere Nutzungsdauer künftig nur berücksichtigt werden, wenn sie bereits bei Fertigstellung des Gebäudes besteht. Als Beispiele nennt die Stellungnahme von vornherein auf eine kürzere Nutzungsdauer angelegte Gebäude wie Leichtbauhallen oder Trafostationshäuser.

Damit geht es nicht lediglich um neue formale Anforderungen an Restnutzungsdauergutachten. Eine Umsetzung dieses Vorschlags könnte die Möglichkeit der individuellen Gebäude-AfA insbesondere bei älteren Bestandsimmobilien inhaltlich begrenzen. Noch handelt es sich jedoch um einen Vorschlag im Gesetzgebungsverfahren, nicht um eine geltende Einschränkung.

2. Was bedeutet das für Eigentümer?

Für Eigentümer und Vermieter bleibt zunächst die geltende Rechtslage maßgeblich. Wer bei einer vermieteten Immobilie eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweisen möchte, kann sich weiterhin auf § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG stützen. Ob der Nachweis im Einzelfall tragfähig ist und welche AfA sich daraus ergibt, hängt von den tatsächlichen Verhältnissen, dem verbleibenden Abschreibungsvolumen und der steuerlichen Einordnung ab.

Bei Bestandsimmobilien kann ein Restnutzungsdauergutachten die am maßgeblichen Stichtag verbleibende Nutzungsdauer objektspezifisch untersuchen. Würde die vorgeschlagene Anknüpfung an die Fertigstellung unverändert Gesetz, könnte eine erst später festgestellte kürzere Restnutzungsdauer für die Anwendung dieser Vorschrift nicht mehr in der bisher möglichen Weise ausreichen. Das ist eine mögliche Folge des Vorschlags, keine bereits eingetretene Rechtsänderung.

Aus der politischen Diskussion folgt weder ein pauschaler Handlungszwang noch ein sicherer Bestandsschutz durch eine sofortige Beauftragung. Welche Anwendungszeitpunkte, Übergangsregelungen oder Folgen für bereits berücksichtigte AfA letztlich gelten könnten, lässt sich erst anhand einer beschlossenen Regelung beurteilen. Laufende und geplante Fälle sollten deshalb sachlich mit dem Steuerberater besprochen werden.

Die geltenden Grundlagen zu § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG

3. Ist die Rechtslage bereits geändert?

Nein. Mit Stand 8. Oktober 2026 ist die hier diskutierte Änderung des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG noch nicht als Gesetz beschlossen. Eine Stellungnahme des Bundesrates und die erste Lesung im Bundestag sind Schritte im Gesetzgebungsverfahren; sie ersetzen keinen Gesetzesbeschluss und kein Inkrafttreten.

§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG gilt aktuell weiterhin. Die Vorschrift ermöglicht unter ihren Voraussetzungen eine AfA entsprechend der nachgewiesenen kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer anstelle der gesetzlich typisierten Gebäudeabschreibung. Die erforderliche fachliche Qualität des Nachweises und die Prüfung durch das Finanzamt bleiben davon unberührt.

Restnutzungsdauergutachten sind durch die angekündigte Beratung weder bereits abgeschafft noch durch diesen Vorschlag bereits rechtlich eingeschränkt. Ebenso wenig ist sicher, dass der Vorschlag unverändert übernommen wird.

4. Wie geht es weiter?

Die erste Lesung dient der parlamentarischen Beratung des Gesetzentwurfs. Im Anschluss ist die weitere Behandlung in den Ausschüssen vorgesehen; für das Jahressteuergesetz ist der Finanzausschuss federführend. Entscheidend ist, ob und in welcher Form die vorgeschlagene Änderung im weiteren Verfahren aufgegriffen wird.

Nach der Ausschussberatung folgen die weiteren parlamentarischen Beratungen und gegebenenfalls Beschlüsse. Auch der Bundesrat ist erneut beteiligt; der Entwurf ist als zustimmungsbedürftig eingeordnet. Erst ein verabschiedetes und verkündetes Gesetz sowie dessen Anwendungs- und Inkrafttretensregelungen schaffen eine neue verbindliche Rechtslage.

Nutzungsdauercheck.de beobachtet die weitere Entwicklung im Finanzausschuss und im Gesetzgebungsverfahren. Bei der Einordnung bleiben geltendes Recht, politische Vorschläge und mögliche künftige Auswirkungen klar voneinander getrennt. Für individuelle steuerliche Entscheidungen ist die Abstimmung mit dem Steuerberater maßgeblich.

5. Zusammenfassung

Die für den 8. Oktober 2026 vorgesehene erste Lesung des Jahressteuergesetzes 2026 macht die Diskussion über Restnutzungsdauer und Gebäude-AfA erneut aktuell. Der Bundesrat schlägt eine stärkere Anknüpfung der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer an den Zeitpunkt der Fertigstellung vor. Das könnte für Bestandsimmobilien relevant werden, ist aber noch kein geltendes Recht. Bis zu einer wirksamen Gesetzesänderung gilt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG weiter.

Hintergrund: die Stellungnahme des Bundesrates zur Restnutzungsdauer