Immobilienverkauf geplant? Warum ein RND-Gutachten nach § 7 Abs. 4 EStG jetzt strategisch sinnvoll ist
Viele Eigentümer haben bislang keinen Gebrauch von § 7 Abs. 4 EStG gemacht und ihre Immobilie über die gesetzlich typisierte Nutzungsdauer abgeschrieben. Doch wenn ein Verkauf bevorsteht, kann ein Gutachten zur verkürzten Restnutzungsdauer mehr sein als ein Steueroptimierungsinstrument – es kann ein strategisches Verkaufsargument sein.
§ 7 Abs. 4 EStG: Verkürzte Restnutzungsdauer statt Standard-AfA
Nach § 7 Abs. 4 EStG wird bei Gebäuden grundsätzlich eine feste Nutzungsdauer unterstellt (z. B. 50 Jahre bei Wohnimmobilien). Der Gesetzgeber erlaubt jedoch ausdrücklich, eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer anzusetzen – sofern diese fachlich nachgewiesen wird.
Ein professionelles RND-Gutachten dokumentiert:
- Den technischen Zustand der Immobilie
- Den baulichen Verschleiß
- Modernisierungsgrad und Restsubstanz
- Die nachvollziehbare Herleitung einer verkürzten Restnutzungsdauer
Ergebnis:
Eine höhere jährliche Abschreibung (AfA) und damit eine steuerlich optimierte Ertragsdarstellung.
Warum ist das vor einem Immobilienverkauf relevant?
Beim Verkauf einer Kapitalanlage-Immobilie zählen für professionelle Käufer vor allem:
Eine erhöhte AfA kann die Nachsteuerrendite signifikant beeinflussen. Auch wenn der Erwerber die verkürzte Restnutzungsdauer grundsätzlich selbst nachweisen muss, bietet ein bereits vorhandenes Gutachten:
Gerade bei größeren Transaktionen oder institutionellen Käufern wird steuerliches Potenzial aktiv eingepreist.
Multiplikator-Effekt im Verkaufsprozess
Immobilien werden häufig über Faktoren (Multiplikatoren auf die Jahresnettomiete) bewertet. Verbessert sich durch eine angepasste Abschreibung die Nachsteuerrendite, kann das die Attraktivität erhöhen, Verhandlungen positiv beeinflussen und die Zahlungsbereitschaft steigern.
Ein vorhandenes RND-Gutachten signalisiert:
Professionalität und Transparenz – zwei zentrale Faktoren im Exit-Prozess.
Wichtig: Es handelt sich nicht um eine Garantie auf einen höheren Verkaufspreis, sondern um eine strategische Verbesserung der Argumentationsbasis.
Muss der Käufer den Nachweis erneut erbringen?
Grundsätzlich ja. Die steuerliche Situation ist personenbezogen, weshalb der neue Eigentümer die verkürzte Restnutzungsdauer eigenständig geltend machen muss.
Allerdings zeigt die Praxis: Ist ein Gutachten technisch fundiert, nachvollziehbar dokumentiert und methodisch sauber aufgebaut, erhöht dies die Wahrscheinlichkeit, dass eine vergleichbare Argumentation erneut Bestand haben kann.
Eine verbindliche Zusage kann daraus nicht abgeleitet werden.
Warum nicht bis nach dem Verkauf warten?
Ein RND-Gutachten entfaltet seine strategische Wirkung nur dann vollständig, wenn es:
Wer erst nach Verkaufsstart darüber nachdenkt, verschenkt möglicherweise Positionierungsspielraum.
Fazit: RND-Gutachten als strategisches Exit-Instrument
Wenn Sie bislang keinen Gebrauch von § 7 Abs. 4 EStG gemacht haben, kann jetzt – vor dem geplanten Immobilienverkauf – der richtige Zeitpunkt sein. Ein RND-Gutachten kann:
Nicht als Versprechen – sondern als strategischer Vorteil im Verkaufsprozess.
Thomas Martin
Geschäftsführer · zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung
Vor dem Verkauf: Potenzial prüfen lassen
Erfahren Sie in 2 Minuten, ob ein RND-Gutachten Ihre Verkaufsposition stärken kann – bevor Sie mit der Vermarktung beginnen.