Gesetzliche Entwicklungen zu Restnutzungsdauer-Gutachten – Aktueller Stand 2025/2026
Der Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer war in den letzten Jahren Gegenstand intensiver Debatten: BFH-Urteil, restriktives BMF-Schreiben, Jahressteuergesetz-Initiativen, Rücknahme. Eine kompakte Übersicht der wichtigsten Entwicklungen und ihrer Bedeutung für die Praxis.
Gesetzliche Grundlage: § 7 Abs. 4 EStG
Die Möglichkeit, eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer als die typisierte AfA-Nutzungsdauer (z.\u00a0B. 50 Jahre) steuerlich anzusetzen, ist in § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG verankert. Demnach kann eine AfA entsprechend der tatsächlichen Restnutzungsdauer vorgenommen werden – sofern diese nachgewiesen wird.
Die wichtigsten Entwicklungen im Überblick
28. Juli 2021
BFH-Urteil IX R 25/19
Der Bundesfinanzhof stellt klar: Es gibt keine vorgeschriebene Gutachtenmethode. Jede sachverständige, nachvollziehbare Methode ist zulässig. Die Finanzverwaltung darf kein bestimmtes Format erzwingen.
22. Februar 2023
Restriktives BMF-Schreiben
Das Bundesfinanzministerium erlässt strengere Anforderungen an Nachweismethoden für eine verkürzte Restnutzungsdauer – und erschwert damit die praktische Anwendung erheblich.
Ende November 2024
Bundesrat stoppt Jahressteuergesetz-Änderungen
Geplante Einschränkungen im Jahressteuergesetz 2024 – u. a. Begrenzung auf Objekte mit unter 10 Jahren RND sowie Pflicht zur Vor-Ort-Besichtigung – werden nicht umgesetzt. Die bisherigen Regelungen bleiben unverändert.
Dezember 2025
BMF-Schreiben aufgehoben
Das restriktive BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 wird aufgehoben. Die Rechtslage basiert nun wieder stärker auf der BFH-Rechtsprechung und allgemeinen Bewertungsgrundsätzen.
BFH-Rechtsprechung: Methodik zulässig ohne starre Vorgabe
Der Bundesfinanzhof hat klargestellt, dass für den Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer keine vorgeschriebene Gutachtenmethode existiert. Vielmehr ist jede sachverständige Methode zulässig, die technische Verschleißfaktoren, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Beschränkungen nachvollziehbar berücksichtigt.
Praktische Bedeutung: Die Finanzverwaltung darf nicht ausschließlich ein bestimmtes Gutachtenformat verlangen. Dies stärkt die Position der Gutachter und erhöht die Rechtssicherheit für Eigentümer, die einen nachvollziehbaren fachlichen Nachweis vorlegen.
Debatten um gesetzliche Einschränkungen – vorläufig gestoppt
Im Zuge des Jahressteuergesetzes 2024 wurden Einschränkungen diskutiert. Konkret im Gespräch waren:
- Begrenzung auf Objekte mit weniger als 10 Jahren Restnutzungsdauer → nicht umgesetzt
- Zwingende Vor-Ort-Besichtigungen als Voraussetzung → nicht umgesetzt
- Schärfere Formvorgaben für Sachverständigengutachten → nicht umgesetzt
BMF-Schreiben aufgehoben – Lockerung der Verwaltungsauffassung
Ein wesentlicher Schritt erfolgte im Dezember 2025: Das Bundesfinanzministerium hat das restriktive BMF-Schreiben vom 22.\u00a0Februar 2023 aufgehoben. Mit der Aufhebung gilt wieder:
Status Quo der Rechtsprechung
Auch die Finanzgerichte bestätigen den praxisrelevanten Grundsatz: Die Ermittlung der Restnutzungsdauer ist eine Schätzung, die eine gewisse Wahrscheinlichkeit widerspiegelt – und keine absolute Sicherheit erfordert. Das Finanzgericht Münster hat betont, dass die Methode des Sachverständigen im Einzelfall entscheidend ist und nur verworfen werden darf, wenn sie deutlich außerhalb eines angemessenen Rahmens liegt.
Was bedeutet das konkret für Eigentümer?
Keine Abschaffung der RND-Regelung
Die Möglichkeit, eine verkürzte Restnutzungsdauer steuerlich geltend zu machen, bleibt auch nach 2025 bestehen.
Rechtssicherheit durch BFH-Rechtsprechung
Es gibt keine bindende Gutachtenmethode; maßgeblich ist die sachverständige, nachvollziehbare Bewertung im Einzelfall.
Verwaltungsvorgaben wurden gelockert
Die Aufhebung des restriktiven BMF-Schreibens stärkt die Position der Steuerpflichtigen gegenüber zu strengen Finanzamtsforderungen.
Fazit
Die gesetzliche Basis für Restnutzungsdauer-Nachweise im Rahmen der AfA nach § 7 Abs. 4 EStG ist weiterhin solide erhalten. Geplante Einschränkungen wurden nicht umgesetzt, das restriktive BMF-Schreiben ist aufgehoben. Gutachten zur tatsächlichen Restnutzungsdauer bleiben ein wirksames steuerliches Gestaltungsinstrument – vorausgesetzt, sie basieren auf einer sachgemäßen Methodik.
Thomas Martin
Geschäftsführer · zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung
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